Compra de terrenos en Colombia: Evalúe cuidadosamente sus opciones

Ahora que la bonanza cedió, es claro que muchos inversionistas no han podido revender. Dos expertos analizan la situación actual y resuelven dudas sobre conveniencia de hacer negocios de finca raíz.

La primera muestra de que la globalización también incluye las pérdidas económicas es la incertidumbre de los inversionistas que, prevenidos, analizan cada señal de riesgo.

La otra cara de la moneda está en las familias que necesitan un nuevo hogar para establecerse y para las cuales comprar es, más que una opción, una obligación porque resulta más costoso el arriendo y necesitan conformar un patrimonio.

"Los compradores de contado se acabaron y las tasas de interés han repuntado, por eso surgió el rumor de que la demanda bajará en los próximos seis meses. Pero hemos detectado que esto ya pasa hace unos dos meses, es claro que cada vez es más difícil comercializar los bienes; las ventanas de los edificios nuevos están llenas de avisos de se vende", dice Gloria Bonilla de Almanza, avaluadora con 35 años de experiencia y presidenta de la Cámara de la Propiedad Raíz.

De hecho, según un estudio de esta lonja inmobiliaria, el año pasado cuatro de cada 10 compradores lo hacían por inversión y con la intención de revenderlos y ganarse la valorización antes de la entrega.

El problema es que ya no hay a quién revendérselos y les tocó quedarse con ellos.

Así, no sólo las condiciones macroeconómicas sino el contexto local del país han cambiado y los compradores también deben entender estas nuevas reglas.

"La compra por impulso ya no funciona, también hay que profesionalizarse como comprador y entender cómo funciona el negocio para no perder ni sentirse inconforme, tal vez, con la compra más importante en la vida de una familia", explica Andrés
Arango, gerente de Ospinas & Cía.

Este arquitecto parte del principio de que en un país donde se necesitan 1,5 millones de viviendas (cifra que crece día tras día), incluso construyendo 'a todo vapor', habría mercado para más de 10 años.

"Todo lo que hagamos lo venderemos más rápido o más despacio dependiendo del precio; por eso el comprador debe educarse para hacer la mejor elección".

¿Cuándo está bien ubicado?

En primer lugar, cuando tiene (o cuando el constructor o la alcaldía construirá) suficientes vías de acceso para entrar y salir rápidamente; en segundo lugar, cuando el sitio es conveniente y cercano a las actividades diarias de toda la familia.

Andrés Arango, gerente de Ospinas & Cía., afirma que aunque a veces pueda parecer tedioso, es importante verificar que el bien no esté en zona de riesgo y evaluar quién está construyendo en los alrededores, ya que obras realizadas por etapas inconclusas desvalorizan el sector.

"Además, se corre el riesgo de que si la firma no hace lo prometido ('club house' y demás), quede el potrero durante años, solo hasta que otra compañía retome el negocio.

"El punto es que normalmente el nuevo constructor decide hacer una obra totalmente diferente y ahí empiezan los conflictos", asegura Arango, quien insiste en que hay que preguntar ¿cuánto tiempo lleva vendiéndose el proyecto?


¿Cómo saber que se hace un buen negocio?

Andrés Arango, de Ospinas, reúne, en tres palabras, qué es un buen negocio: ubicación, calidad y garantía. Claro, estas condiciones cambian dependiendo de las conveniencias de cada familia.

Por eso, hay que frenar el impulso de comprar el modelo del que "se enamoró por la decoración e imaginarse, antes, cómo se verá con sus muebles y enseres si en su caso no va a estrenar".

¿De dónde sale tanta plata para comprar tan caro?

El gerente de Ospinas & Cía. considera que la compra sobre planos da un compás de espera para pagar la cuota inicial y que un seguimiento estricto de los compradores del sector ayuda a encontrar el público objetivo.

Por su parte, la presidenta de la Cámara de la Propiedad Raíz cree que "hace 2 o 3 años la apuesta la hicieron los comisionistas de bolsa y quienes tenían sus ahorros guardados. Luego se habló de lavado de activos, pero ahora es innegable que mucha gente prefiere invertir en las pirámides porque son más rentables que cualquier negocio (aunque mucho más riesgosas)".

Lo cierto es que cada vez más gente se contrata por prestación de servicios, lo que limita de alguna forma la planeación financiera de largo plazo.

¿Cómo sé que tan serio es el vendedor?

Antes de comprar, y aunque parezca un proceso tedioso, es necesario verificar qué tan seria es la empresa y si la obra está concebida por profesionales. Pedir un certificado de constitución legal de la constructora y hacer un estudio de títulos del predio para evaluar si quien lo vende es el verdadero dueño o si en realidad existe, son dos pasos básicos al invertir en finca raíz.

Además, es importante ver cómo quedaron otras obras y qué opinan los vecinos y los compradores antiguos de la seriedad de la firma.

Igualmente, lea 'con lupa' la promesa de compraventa y el contrato de fiducia. Recuerde que los requisitos y acuerdos que no queden expresamente escritos no tendrán validez.

¿Los valores son altos por la tierra?

"En los bienes de estratos medios y altos, no. Allí la diferencia se da por los costos de los materiales y la mano de obra, pero la tierra sí es demasiado costosa para la vivienda de interés prioritario (VIP); por eso lo más barato es la vivienda de interés social (VIS) de 135 salarios (62 millones de pesos) o de más de 35 millones", indica Gloria Bonilla.

Para Andrés Arango, el problema fundamental está en que los trámites para urbanizar los lotes son muy largos. "Sin embargo, los precios no bajarán por decreto, como el mecanismo que usó Bogotá para declarar tierra para VIS", dice Bonilla.

Bienes a buenos precios, ¿dónde?

"La velocidad de las ventas dependen principalmente del precio pero también hay que analizar cuando hay algo muy barato", comenta Andrés Arango, de Ospinas & Cía.

Por su parte, Gloria Bonilla agrega que "cuando el presupuesto familiar no soporta el precio de algo nuevo, se puede buscar una vivienda usada. Aunque lo nuevo también arrastró los precios de lo usado, allí hay buenas posibilidades de negociación y muchos bienes interesantes, listos para habitar. Aún quedan algunas daciones en pago pero bastante deterioradas".

De todas maneras es importante sopesar si vale la pena un bien barato frente a la inversión que se hará, por ejemplo, en acabados.

Hoy, las familias que prefieren estrenar se ven obligadas a optar por un bien más pequeño.

¿Cómo saber quién ofrece calidad?

"Mire a quién le va a comprar. Una firma reconocida tiene una marca qué proteger y siempre procurará hacer bien sus obras.

Tampoco se puede desconocer que las crisis afectan primero a los empresarios pequeños", indica Arango. El otro consejo es recibir el bien con un ingeniero amigo para detectar, de plano, fallas en las estructuras, muros y placas delgados o instalaciones defectuosas.

¿Los inmuebles tienen garantía?

Sí. La estabilidad de la construcción y la estructura, descartado el desgaste natural, tienen 10 y 15 años de garantía. Los equipos tienen respaldo por máximo un año.

Arango explica que hay casos en los que frente al hundimiento de un adoquín (10 años después), su firma lo ha cambiado porque entiende que el problema fue que el proveedor les entregó un material de mala calidad. "Y el comprador no tiene por qué pagar por eso, tenemos una marca qué proteger".

No obstante, para poder acceder a las garantías se necesita que la constructora se mantenga en el tiempo porque, si se liquida al cabo de 2 o 3 años, ¿quién va a responder?

¿Están altos los precios?

Gloria Bonilla explica que los precios obedecen a los costos de los materiales y la mano de obra, y a la recuperación de seis años de recesión en el sector.

La cuestión es que el poder adquisitivo de las familias de estrato medio no da para pagar lo que se pide por ciertas viviendas. "De hecho, una familia promedio no puede asumir lo que se pide por un bien sin mayores acabados y poca área. Por eso los compradores deben evaluar con cuidado el riesgo de tomar créditos altos, pues uno de los efectos macroeconómicos es la reducción del empleo.

Además, el incremento de la inflación también eleva las cuotas de préstamos pactados en UVR", anota Bonilla, quien agrega que no podemos hacer como se hizo aquí una década atrás y en Estados Unidos: pagar el precio que sea, ya que las consecuencias se ven después", concluye.

¿Van a bajar?

No. Los precios sólo bajaron por la crisis de la década pasada, cuando se sumaron factores como la catástrofe del Upac, cuando la fórmula cambió la inflación por el DTF y el desempleo.

"Hace ocho años los precios se estancaron por falta de demanda, lo que representa una baja al traerlos a pesos de hoy. Ahora no bajarán. Es posible que se estabilicen y dejen de aumentar porque, ante la escasez de demanda, el mercado se reacomodará", explica Gloria Bonilla.